Rentemiddeling

Rentemiddeling

Door het monetaire beleid van de ECB zijn de belangrijkste rentetarieven de laatste jaren fors gedaald. De rente is nu zelfs historisch laag. Dit is gunstig voor mensen die een financiering nodig hebben, bijvoorbeeld om een woning te kopen. Voor mensen die enkele jaren geleden een hypotheek hebben afgesloten en hierbij een langere looptijd met een relatief hoog rentetarief hebben gekozen, zijn de druiven zuur. Zij profiteren niet van de lagere tarieven.

Tot voor kort was de enige manier om toch te profiteren van de rentedaling het oversluiten van de hypotheek en het betalen van een (meestal) forse boeterente. Probleem hierbij was vaak dat deze boeterente niet gefinancierd kon worden, maar direct moest worden voldaan. Voor veel mensen een onmogelijke opgave, gezien de hoogte van de bedragen. Ook voor huiseigenaren waarvan het huis onder water staat of een lager inkomen hebben, is oversluiten niet altijd mogelijk.

Onder druk van consumentenorganisaties en Vereniging Eigen Huis, maar ook de publieke opinie en de wens van de overheid richting banken en financiële instellingen tot meer kredietverlening, is er daarom rentemiddeling bedacht. Helaas zijn nog niet alle banken zo ver dat ze rentemiddeling aanbieden, maar het is de bedoeling dat dit jaar steeds meer banken dit wel gaan doen.

Voor wie is het interessant en hoe werkt het?

Rentemiddeling is vooral interessant voor huiseigenaren die nog enkele jaren te gaan hebben in de huidige rentevaste periode, met een (fors) hogere rente dan de actuele marktrente. Door rentemiddeling kan toch worden geprofiteerd van de huidige lagere rente. Bij een spaarhypotheek kan rentemiddeling juist minder aantrekkelijk zijn. Bij een lagere rente moet namelijk meer premie ingelegd worden om toch het eindkapitaal te halen. Veelal zijn er combinaties van hypotheken met een spaardeel en een aflossingsvrije hypotheek. Mogelijk kan rentemiddeling dan alleen voor het aflossingsvrije gedeelte worden aangevraagd. Vuistregel is: hoe korter de looptijd van de huidige hypotheek, hoe groter het voordeel. Voor huiseigenaren die voldoende financiële middelen hebben om de boeterente ineens te betalen, kan oversluiten aantrekkelijker zijn dan rentemiddeling.

Bij rentemiddeling ontstaat er een nieuwe rentevaste periode, waarbij de eerder afgesproken hogere rente wordt gemiddeld met de lagere actuele marktrente. Ten opzichte van 2010 is de rente in 2016 enkele procentpunten lager. Voor het aanpassen van deze lopende rentevaste periode is een boeterente verschuldigd. Deze boeterente hoeft echter niet meteen te worden voldaan, maar wordt opgenomen in het nieuwe rentepercentage. Het is dus niet zo dat er geen boeterente wordt berekend, alleen wordt deze dus uitgesmeerd over een langere periode. Rentemiddeling kan alleen bij de eigen bank of kredietverstrekker. Bij overstappen naar een andere financierder is rentemiddeling niet mogelijk.

Banken en financiële instellingen

Helaas bieden nog niet alle banken rentemiddeling aan. Van de grootbanken is dit momenteel alleen ING en SNS Bank (inclusief dochter Regiobank) en een aantal specifieke hypotheekverstrekkers als Obvion, Centraal Beheer, Westland Utrecht en Woonfonds hypotheken. Dit komt mede door de onduidelijkheid van de fiscale behandeling van de boete. Inmiddels heeft de staatsecretaris hier duidelijkheid over gegeven. De boeterente en bijbehorende kosten zijn geheel aftrekbaar als rente eigen woningschuld. De verwachting is daarom dat er in de loop van dit jaar steeds meer banken overstag gaan. ABN AMRO Bank en Rabobank hebben ook aangegeven in de loop van 2016 rentemiddeling aan te bieden. Wanneer je huidige financierder rentemiddeling nog niet aanbiedt, raden wij je aan om bij hen te informeren naar de mogelijkheden hiervan.

Berekeningen

Er zijn verschillende rekenmethodes voor rentemiddeling, de een wat meer klantvriendelijk dan de ander. Vaak rekenen banken in hun voordeel door uit te gaan van een te lage vergelijkingsrente of door geen rekening te houden met boetevrije aflossingen. Hierdoor valt de boeterente vaak te hoog uit.

Voorbeelden

Er zijn verschillende methodes van rentemiddeling. In onderstaande berekeningen staan de uitkomsten van enkele kredietverstrekkers die nu al rentemiddeling aanbieden.

Uitgangspunten:

  • huidige rente 5%, resterende looptijd 5 jaar;
  • huidige bruto maandlast € 833;
  • actuele rente 5 jaar vast 2,5%;
  • actuele rente 10 jaar vast 3%
Geldverstrekker Resultaat rentemiddeling Nieuwe bruto maandlast Voordeel per maand
ING 4,25 % € 708 € 125
SNS 4,00 % € 667 € 167
Obvion 4,00 % € 667 € 167
Woonfonds 4,35 % € 725 € 108

Bron: Moneyview

Inmiddels zijn de rentetarieven verder gedaald, dus zal het maandelijkse voordeel groter worden. De boeterente wordt vaak als een opslag op de nieuwe lagere rente berekend. Daarnaast worden er vaak nog eenmalige kosten berekend voor aanpassing van de hypotheek en eventuele advieskosten van een hypotheekadviseur.

Tot slot

Rentemiddeling is een vorm om te profiteren van de inmiddels gedaalde hypotheektarieven. Echter de hypotheekmarkt is complex door de vele aanbieders en verschillende hypotheekvormen. Bovendien valt het voordeel in de praktijk door de ongunstige berekeningen van veel banken tegen en kan bij een verdere dalende rente op lange termijn zelfs negatief uitpakken. Dit is zeker het geval voor spaarhypotheken. Voor deze hypotheekvorm pakken oversluiten en rentemiddeling altijd nadelig uit.

Uiteindelijk hangt het af van je persoonlijke situatie en wensen. Het advies is daarom om altijd een adviseur in te schakelen om alle opties te bekijken en te berekenen. Hier zijn wel advieskosten aan verbonden, maar bedenk wel dat een hypotheek vaak een langdurige financiële verbintenis is en deze kosten vaak wel opwegen tegen het totale financiële voordeel over de hele looptijd van de hypotheek.

Wil je dit artikel bewaren? Bekijk het artikel in een pdf-document.

Dit is een bericht van Acconline

Advies nodig rondom dit onderwerp?
Vul het formulier in en wij nemen contact met u op
  • Vul onderstaand formulier in en wij nemen contact met u op.
  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.



<< terug naar overzicht