http://Header%20melkvee

Is het pacht… of is het toch huur?

Is het pacht… of is het toch huur?

Huur of pacht

In de praktijk komen we dit voorval veelvuldig tegen: agrarisch ondernemers zijn in de veronderstelling dat ze een huurovereenkomst zijn aangegaan. Maar later blijkt dat het gaat om pacht. Dat kan vervelende gevolgen hebben. Aan de hand van een praktijkvoorbeeld licht ik dit toe.

De situatie van mijn klant

Mijn telefoon ging en onze klant, Nicodemus*, meldde zich. Hij is eigenaar van een glastuinbouwbedrijf en hij vroeg of hij nog dezelfde dag even op kantoor mocht komen om zijn verhaal te vertellen. Hij had juridische hulp nodig.

Omdat hij 63 was en wilde stoppen met werken had hij het plan opgevat om te stoppen met het glastuinbouwbedrijf en zijn bedrijf te verkopen. Inmiddels is het bedrijf verkocht, maar dat had wél even geduurd.

Vooruitlopend op de verkoop was hij benaderd door Quirinus. Quirinus exploiteerde een glastuinbouwbedrijf in de buurt en had extra teeltruimte nodig. Quirinus had hem gezegd dat hij tijdelijk, gedurende de periode dat het bedrijf nog niet was verkocht, de kassen wel wilde huren.

Omdat Quirinus en hij elkaar al vele jaren kenden, vonden ze het niet nodig om de afspraken over de huur van de kassen op papier te zetten. Ze hadden wel de huurprijs afgesproken en Quirinus had netjes de huur betaald. Ze hadden ook afgesproken dat Quirinus de kassen voor maximaal twee jaar zou huren. Op deze manier was Nicodemus uit de kosten en had Quirinus tijdelijk extra teeltmogelijkheden.

Huurtermijn voorbij

Bijna twee jaar later vroeg Nicodemus aan Quirinus om de kassen binnenkort te ontruimen. Immers, het bedrijf was inmiddels verkocht en de twee jaren waren bijna verstreken. Volgens de gemaakte afspraak zou Quirinus de kassen dan ontruimen en weer netjes opleveren.

Maar Quirinus wilde niet vertrekken. De kassen bevielen hem goed en er stond een kostbare teelt. Quirinus had zelfs geroepen dat hij pachter was en dat Nicodemus de kassen moest verlaten.

Kon dat nu zomaar? Klopte dit wel? Er was toch afgesproken dat de kassen gehuurd zouden worden en er was toch geen pacht? En wat moest Nicodemus doen, nu het bedrijf over twee maanden geleverd moest worden aan de koper?

Waarom geldt het pachtrecht?

In de praktijk komt het regelmatig voor dat men in de veronderstelling is dat een huurovereenkomst is gesloten terwijl eigenlijk sprake is van een pachtovereenkomst. Vooral voor de ‘verhuurder’ kan dit vervelende consequenties hebben, zoals in de beschreven casus.

Als de mondelinge of schriftelijke afspraken die partijen met elkaar hebben gemaakt overeenkomen met de wettelijke definitie van pacht, dan is sprake van een pachtovereenkomst en is het pachtrecht van toepassing.

Pacht houdt namelijk in dat een onroerende zaak tegen een tegenprestatie in gebruik wordt gegeven voor bedrijfsmatige landbouw. Het pachtrecht laat zich gelden als een huurovereenkomst die in werkelijkheid een pachtovereenkomst blijkt te zijn, wordt opgezegd en/of als er onenigheid ontstaat. De ‘verhuurder’ wordt dan als gevolg van het dwingendrechtelijke karakter van de pachtregelgeving automatisch ‘verpachter’.

Vast aan pachtovereenkomst

Zolang een pachtovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd en niet ter goedkeuring is aangeboden aan de grondkamer, is er zelfs sprake van ‘mondelinge pacht voor onbepaalde tijd’. De verpachter, in dit geval mijn klant, kon de pachtovereenkomst dus niet opzeggen. Sterker nog: hij kon geen betaling afdwingen. Een flinke domper voor mijn klant Nicodemus.

Wat nu?

Ik moest Nicodemus vertellen dat hij in een buitengewoon nare situatie was beland. Het zou heel lastig worden om het bedrijf tijdig te leveren aan de koper. Ook gaf ik aan dat er een risico bestond dat Quirinus een schriftelijke vastlegging van de pacht zou gaan vorderen. Dat zou betekenen dat er een reguliere pachtovereenkomst zou ontstaan die Nicodemus niet zomaar kan opzeggen.

Mijn klant was radeloos en vroeg of er toch niet een mogelijkheid zou zijn om dit op te lossen, omdat hij anders geconfronteerd zou worden met een boete. Hij zou het bedrijf niet op tijd kunnen leveren aan de koper. Hij had het bedrijf verkocht voor enkele miljoenen.

Om de tafel

Ik adviseerde mijn klant dat we in deze situatie het beste konden proberen om in overleg met Quirinus tot een passende oplossing te komen. Twee dagen later gingen we met elkaar om de tafel. Uiteindelijk kwamen we tot een compromis: Quirinus mocht zijn teelt afronden en zou daarna de kassen verlaten. Nicodemus zou nieuwe afspraken maken met de koper over het tijdstip waarop het bedrijf geleverd zou worden.

50.000 euro boete

En zo werd deze zaak alsnog in goed overleg tussen partijen opgelost. Het kostte Nicodemus uiteindelijk wel 50.000 euro. De koper van het bedrijf verlangde dit bedrag van Nicodemus omdat de levering werd uitgesteld. De zaak kwam tot een oplossing, maar de vergissing dat geen sprake was van huur maar van pacht, heeft Nicodemus uiteindelijk veel geld gekost.

Leestip: huur of pacht

Wanneer is er sprake van huur en wanneer van pacht? Onderaan dit artikel vindt u een whitepaper over dit onderwerp zodat u zich verder in deze materie kunt verdiepen.

Meer informatie?

Deze casus is illustratief voor een veelvoorkomend probleem in de agrarische sector. Wij adviseren u graag om vergissingen zoals deze te voorkomen. Neem contact op met uw acconavm adviseur of met een kantoor bij u in de buurt. En lees meer over juridisch advies door acconavm. Samen brengen we u én uw onderneming graag verder, met focus op de toekomst.

* De namen in deze casus zijn gefingeerd.

Colette Cohen
Colette Cohen (Senior Juridisch Adviseur)
Met ruim 30 jaar ervaring ondersteunt Colette Cohen ondernemers met eerlijk, transparant en doordacht juridisch advies. Met een focus op de agrarische sector kunnen ondernemers bij haar terecht met vraagstukken in de agro- en vastgoedgerelateerde praktijk: o.a. agrarisch contractenrecht, pacht en huur, samenwerkingsverbanden, fosfaatrechten en natuurbescherming. Ook adviseert Colette ondernemers in alle sectoren bij kwesties rondom ruimtelijke ordening en vastgoedontwikkeling en -realisatie.



Advies nodig rondom dit onderwerp?
Vul het formulier in en wij nemen contact met u op
  • Vul onderstaand formulier in en wij nemen contact met u op.
  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
<< terug naar overzicht