Huur opschorten, kwijtschelden of beëindigen

huur opschorten, kwijtschelden of beëindigen

Wat zijn de regels voor winkel- en horecapanden?

Moet u huur betalen als uw huurpand vanwege coronamaatregelen gesloten blijft of eerder op slot moet? Een van de vragen die veel ondernemers hebben. Er blijkt nogal wat onduidelijkheid te bestaan over de mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen of de huurpenningen op te schorten of zelfs kwijt te schelden nu er strengere overheidsmaatregelen gelden. De rechter heeft inmiddels enkele uitspraken gedaan over het opschorten van huurpenningen. Winkel- en horecapanden kennen een streng regime van huurtermijnen in vergelijking tot andere bedrijfspanden. Ik vertel u graag hoe het zit.

Afspraken tussen huurder en verhuurder

De strengere sluitingstijden en de overheidsmaatregel om horecapanden helemaal op slot te houden, zorgen ervoor dat veel retailers en horeca-ondernemers, net als in het voorjaar, in problemen komen met het betalen van de huur. Waar huurder en verhuurder afspraken kunnen maken over uitstel of afstel van betalingen, juichen we dat van harte toe.

Ook deze medaille kent echter twee kanten, waardoor de mogelijkheden om concessies te doen met de andere kant van de tafel verder weg lijken dan in het voorjaar. En dat is begrijpelijk. De bedrijfsvoering van verhuurders is ook afhankelijk van een continue stroom aan inkomsten en de bodem van de spaarpot lijkt ook bij de verhuurders in zicht te komen.

Streng regime voor winkel- en horecapanden

Huur van winkel- en horecapanden wordt in de wet geregeld in artikel 7:290 BW. Daarom worden winkel- en horecapanden artikel 290-ruimten genoemd. Voor de huur van zo’n bedrijfsruimte geldt een strenger regime dan voor andere (overige) bedrijfsruimten (artikel 230a-ruimte). Gemene deler in het onderscheid is de vraag of in de verhuurde bedrijfsruimte een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening (artikel 7:290 BW) of juist niet (artikel 7:230a BW). Opzegging van de huur van een artikel 290-ruimten kan alleen op basis van opzeggingsgronden die genoemd zijn in de wet. Eva Smidts besteedde in het voorjaar ook aandacht aan deze opzeggingsgronden. In dat artikel ging het ook al kort over de mogelijkheden om de huursom op te schorten of kwijt te schelden.

Huurovereenkomsten die betrekking hebben op een artikel 290-ruimte worden opgedeeld in twee termijnen, die samen in totaal voor tien jaar gelden. De eerste termijn duurt altijd tenminste vijf jaar. In het geval dat de eerste termijn langer dan vijf jaar duurt, duurt de tweede termijn zoveel korter dan vijf jaar als de eerste termijn langer duurt dan vijf jaar.

Deze termijnbescherming werkt door in de mogelijkheden om op te zeggen. Verhuurder en huurder kunnen de overeenkomst pas opzeggen na afloop van de eerste termijn en na afloop van de tweede termijn en niet lopende de termijn. Bij die opzegging moet ook rekening worden gehouden met de opzegtermijn. Daarnaast is de verhuurder ook nog eens gebonden aan opzeggingsgronden, die per termijn verschillen. Opzegging door de verhuurder kan alleen op basis van een in de wet genoemde opzeggingsgrond. Na afloop van beide termijnen gaat de huurovereenkomst een nieuwe fase in. Deze fase is doorgaans voor onbepaalde tijd, tenzij uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen na de tien jaar een bepaalde tijd overeenkomen.

Huur opschorten of kwijtschelden, wat zegt de rechter?

Over de mogelijkheden van opschorting van de huursom is door de uitspraken in kort geding meer duidelijk geworden. De rechter heeft namelijk in een aantal kortgedingzaken uitspraak gedaan over de te volgen lijn, wat betreft opschorting van huurpenningen in tijden van het coronavirus. Uit de uitspraken blijkt dat de rechter de overheidsmaatregelen beschouwt als een gebrek aan het gehuurde. Door dit gebrek acht de rechter opschorting van de huursom van 25% tot 50% gerechtvaardigd.

Kanttekening is wel dat het hier gaat om uitspraken in een kort geding. De uitspraken gelden derhalve nog als voorlopig en zullen in een bodemprocedure eventueel worden bevestigd.

In kort geding heeft de rechter zich nog niet gewaagd aan uitspraken over het kwijtschelden van de huursom, of dit mogelijk is zal uit eventuele bodemprocedures moeten blijken. Uiteraard is geen huurzaak hetzelfde en gelden bij iedere huurzaak verschillende belangen. Dit is iets om rekening mee te houden voor zowel verhuurder als huurder. Wij lichten u dit graag toe.

Conclusie

Verhuurders en huurders van winkel- en horecapanden hebben te maken met een streng wettelijk huurregime. Opzeggen is mogelijk voor de verhuurder, maar enkel en alleen op basis van bepaalde opzeggingsgronden, waarbij bepaalde opzegtermijnen in acht moeten worden genomen. De wet formuleert daarnaast ook opzegtermijnen voor de huurder.

Indien u als verhuurder of als huurder de wens heeft om een huurovereenkomst op te zeggen, zijn de volgende vragen belangrijk:

  • Wordt er opgezegd op basis van een in de wet geformuleerde opzeggingsgrond?
  • Wordt de juiste opzegtermijn in acht genomen?
  • Welke belangen heeft u als verhuurder of als huurder om de overeenkomst op te zeggen of om de huur voort te kunnen zetten?

Check uw huurovereenkomst

Wij helpen u graag met het beantwoorden van deze vragen als u de huur wenst op te zeggen of als uw huur juist wordt opgezegd. Daarnaast is het raadzaam om uw huurovereenkomst te laten nakijken door een van onze acconavm juristen, of u nu huurt of verhuurt. Zo komt u niet voor verrassingen te staan. U kunt hen bereiken via juristen@acconavm.nl.

Meer informatie

Is het niet uw wens om de huurovereenkomst te beëindigen, maar kunnen de huurpenningen, als gevolg van de overheidsmaatregelen niet worden voldaan, dan is het goed om na te gaan of opschorting van de huursom bespreekbaar is. De rechter heeft in een aantal zaken in kort geding uitgesproken dat de reeds genoemde overheidsmaatregel kan worden beschouwd als gebrek aan het gehuurde, waardoor opschorting gerechtvaardigd kan zijn. Maar of dit na de bodemprocedure ook nog zo is, moet worden afgewacht. Wij houden het in de gaten!

Meer weten?

Binnen acconavm is een speciaal team samengesteld dat de ontwikkelingen rondom coronaproblematiek op de voet volgt. Zodat we u kunnen voorzien van advies op elk gebied.
Bent u al klant? Neem dan contact op met uw contactpersoon. Hij/zij is het beste op de hoogte van uw situatie en schakelt zo nodig met een collega-specialist. Geen klant van ons maar wel vragen? Ook dan bent u van harte welkom voor hulp of het delen van uw zorgen! Onze collega’s zijn voor u bereikbaar. Neem contact op met een acconavm kantoor bij u in de buurt. acconavm brengt u en uw onderneming verder, ook in moeilijke tijden.

Team juridisch advies
Team juridisch advies
Onze juristen zorgen ervoor dat u prettig kunt ondernemen, zonder toekomstige verrassingen. Zij staan u bij in juridische conflicten, en helpen u om deze in de toekomst te voorkomen. Reken op deskundig advies over onder meer ondernemingsrecht, agrarisch recht en ruimtelijke ordening en arbeidsrecht. Met een jurist van accon■avm aan uw zijde weet u altijd waar u aan toe bent én staat u sterk.



Advies nodig rondom dit onderwerp?
Vul het formulier in en wij nemen contact met u op
  • Vul onderstaand formulier in en wij nemen contact met u op.
  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
<< terug naar overzicht