Het zonnepark komt er echt. Wat kunt u verwachten?

bezwaren tegen zonnepark

De kans is groot dat u als agrarisch ondernemer of grondeigenaar de afgelopen vijf jaar bent benaderd om uw grond ter beschikking te stellen voor een zonnepark. De volgende stap is dan meestal een optieovereenkomst tussen u en de projectontwikkelaar. Wat kunt u daar allemaal van verwachten? Wij praten u bij over het vervolgproces.

Klaar voor de start

Met een optie- of vergelijkbare overeenkomst ‘reserveert’ de projectontwikkelaar de grond voor de ontwikkeling van een zonnepark. Op 19 oktober 2018 schreef Eva al een blog over deze optieovereenkomst. Er zijn inmiddels veel van zulke overeenkomsten ondertekend en worden op dit moment nog steeds aangegaan.

Stel dat u op het punt bent gekomen dat de projectontwikkelaar gebruik wil maken van uw gegeven optie. De vergunning is verkregen, de SDE+-subsidie is verleend, de financier is akkoord, de afstemming met de omwonenden is afgerond én er is een aansluiting op het net. De projectontwikkelaar is er klaar voor en kan een definitieve go geven op de ontwikkeling en exploitatie van het zonnepark.

De (concept)opstalakte

De projectontwikkelaar oefent zijn optie conform de overeenkomst uit. Daarin is opgenomen hoe dit praktisch werkt. Zijn er bepaalde termijnen waar u zich aan moet houden? Hoe wordt er bijvoorbeeld omgegaan met schade aan uw gewassen? Is er al een notaris gekozen voor de vestiging van het opstalrecht? Is er al een concept opstalakte?

Een (concept)opstalakte is erg belangrijk. Voordat de projectontwikkelaar kan beginnen met het bouwen van het zonnepark, moet er namelijk een opstalrecht op uw grond worden gevestigd. Hiermee geeft u het recht aan iemand om op uw grond gebouwen, werken of beplantingen (ook wel opstallen genoemd) te plaatsen. Tegelijkertijd wordt met zo’n akte voorkomen dat deze opstallen daadwerkelijk uw eigendom worden. Dit opstalrecht wordt gevestigd door het passeren van een opstalakte door de notaris, die ook wordt ingeschreven in het kadaster.

Aandachtspunten

Bij voorkeur hebt u de concept opstalakte al bij het aangaan van de optieovereenkomst onderhandeld. Zo niet, dan moet u terug naar de onderhandelingstafel. Welke aspecten kunt u hierin allemaal meenemen? Wij lichten de belangrijkste uit:

1. Uitwerking optieovereenkomst

Zijn alle gemaakte afspraken in de optieovereenkomst goed verwerkt in de opstalakte? De optieovereenkomst wordt nog weleens praktisch ingestoken, terwijl de opstalakte een juridisch en notarieel document is.

2. Retributie

De hoogte van de retributie moet worden opgenomen. Wordt deze vooraf of achteraf betaald? En in welke termijnen? Wellicht is er ook een indexatie opgenomen of is de retributie afhankelijk van de verstrekte SDE+-subsidie.

3. Rechten projectontwikkelaar

Wat mag de projectontwikkelaar wel en wat mag hij niet, op basis van de opstalakte? Het is belangrijk dat u zich van deze rechten en verplichtingen bewust bent.

4. Instaprecht financier

De projectontwikkelaar zal een financiering afsluiten voor het zonnepark. Vaak wordt er voor de financier een instaprecht opgenomen. De financier wil het project over kunnen nemen wanneer de projectontwikkelaar de lasten niet meer kan dragen.

5. Hypotheek grondeigenaar

Het is verstandig om met uw bank in gesprek te gaan als de bank een hypotheekrecht heeft op de betreffende gronden. De bank moet toestemming geven voor het passeren van de akte. De hypotheekhouder van de opstalhouder zal een rangwisseling wensen. Vindt er geen rangwisseling plaats? Dan kan de financier de opstallen uitwinnen, wanneer u als grondeigenaar niet meer aan de verplichtingen kan voldoen.

6. Opruimverplichting

Loopt het opstalrecht ten einde, dan gaat u de grond (waarschijnlijk) weer voor landbouw gebruiken. Welke afspraken zijn er gemaakt over het opruimen van de zonnepanelen? Is er bijvoorbeeld vooraf een nulmeting, onder en boven de grond? En wordt er bijvoorbeeld een bankgarantie gesteld?

7. Fiscale aspecten

Wie betaalt bijvoorbeeld de waterschapslasten en de onroerendezaakbelasting? De vestiging van het opstalrecht kan ook gevolgen hebben voor o.a. de inkomstenbelasting of de overdrachtsbelasting. Welke afspraken hebt u gemaakt over een eventueel fiscaal nadeel?

Het is verstandig om in een vroeg stadium de fiscale gevolgen in beeld te hebben. Bij voorkeur al op het moment dat u de optieovereenkomst sluit.

Vraag advies bij uw acconavm adviseur

Overweegt u uw grond ter beschikking te stellen voor zonneparken? En wilt u hierover sparren met een juridisch specialist? Mijn collega’s en ik nemen graag uw overeenkomst onder de loep en staan u bij tijdens het gehele proces. Neem contact op met uw acconavm adviseur of een kantoor bij u in de buurt.

Eva Smidts (Senior Juridisch Adviseur)
Eva Smidts is binnen accon■avm als Senior Juridisch Adviseur vanuit kantoor Groningen werkzaam voor klanten door het hele land. Eva is inmiddels al ruim 10 jaar werkzaam bij accon■avm en heeft zich gespecialiseerd in ondernemingsrecht. Naast juridische begeleiding van onder andere samenwerkingsverbanden, aan- en verkoop van ondernemingen en beoordeling van allerlei contracten, houdt Eva zich op dit moment bezig met zonneparken. Een interessant onderwerp, zeker in de tijd van verdere verduurzaming van de maatschappij. Eva houdt er van om zaken helder en praktisch neer te zetten en is niet bang om de discussie aan te gaan.

Sinds 2019 werkt Margriet de Wijk-Kuper bij acconavm als Junior Juridisch Adviseur. Ze is actief in de agrosector, voornamelijk in de regio Groningen en Drenthe. Opstellen en beoordelen van overeenkomsten, advies geven over testamenten en huwelijkse voorwaarden en bezwaarschriften schrijven zijn onderdeel van haar werkzaamheden.




Advies nodig rondom dit onderwerp?
Vul het formulier in en wij nemen contact met u op
  • Vul onderstaand formulier in en wij nemen contact met u op.
  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
<< terug naar overzicht