http://coronadossier

Het antwoord op 7 vragen over de huurperikelen tijdens de coronacrisis

huurperikelen coronacrisis

Als jurist bij acconavm krijg ik veel vragen van verhuurders en huurders over hoe om te gaan met de huurverplichtingen tijdens de coronacrisis. Graag deel ik daarom een aantal belangrijke aandachtspunten met u.

Wat is er afgesproken in de huurovereenkomst?

Ten eerste is het belangrijk om te bekijken wat er is afgesproken. Hopelijk zijn de afspraken vastgelegd in een schriftelijke huurovereenkomst. Sommige wetsbepalingen zijn van dwingend recht maar van andere bepalingen mag worden afgeweken. Vaak wordt er gecontracteerd onder de algemene bepalingen van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken). Hierin staan vaak veel afspraken benoemd.

Moet de huur worden betaald?

Onder normale omstandigheden dient een huurder altijd de volledige afgesproken huurprijs te betalen. Het is natuurlijk mogelijk om als huurder tezamen met de verhuurder afwijkende afspraken te maken.

Wij adviseren u daarom om met elkaar in gesprek te gaan indien de huurprijs niet (volledig) kan worden voldaan. Maak afspraken over een eventueel uitstel van betaling van de huurprijs. Ook kan daarbij gedacht worden aan een (tijdelijke) korting op de huurprijs. Houd daarbij wel rekening met het duidelijk vastleggen van deze afspraken. Denk hierbij onder andere aan: hoeft de korting op de huurprijs helemaal niet meer te worden betaald? Of moet deze na een aantal maanden alsnog worden voldaan? Tot wanneer gelden de afspraken? Voorkom discussie achteraf!

Houdt u overigens bij oninbare vorderingen rekening met de verschuldigde btw. Mijn collega Tim van Ewijk schreef daar al over. Wat als u een factuur (bijv. uw huur) niet kunt betalen? En, wat als uw afnemer, bijvoorbeeld uw huurder, uw factuur niet kan betalen?

Kan de huurovereenkomst worden opgezegd?

Als verhuurder of huurder hoeft u niet te vrezen dat de huurovereenkomst zomaar wordt opgezegd. De huurovereenkomst kan slechts worden opgezegd wanneer de (schriftelijke) huurovereenkomst dit mogelijk maakt. Zowel huurder als verhuurder dienen bovendien altijd de contractuele dan wel wettelijke opzegtermijn in acht te nemen.

Is huurprijsverlaging mogelijk?

Zoals al eerder genoemd, is in onderling overleg veel mogelijk. Een huurder zou echter kunnen stellen dat er sprake is van een gebrek en op basis hiervan een beroep kunnen doen op een huurprijsverlaging. Een gebrek kan een staat of eigenschap van het gehuurde zijn, maar ook een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde de huurder niet het huurgenot geeft dat hij mag verwachten. De verhuurder moet de mogelijkheid hebben om het gebrek te herstellen, tenzij dat onmogelijk is of niet van de verhuurder verwacht kan worden. En dat geeft natuurlijk meteen het discussiepunt in deze coronacrisis met alle beperkende maatregelen! Overigens is in veel huurovereenkomsten opgenomen dat een gebrek geen recht geeft op huurprijsvermindering.

Wellicht kan er wel een beroep worden gedaan op ‘onvoorziene omstandigheden’. Indien ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst vanwege onvoorziene omstandigheden niet meer redelijk is, kan de rechter toestaan dat de huurovereenkomst wordt gewijzigd, bijvoorbeeld door middel van een tijdelijke huurprijsvermindering of opschorting van betaling van de huurprijs. In het algemeen zijn rechters zeer terughoudend in het honoreren van een beroep op onvoorziene omstandigheden. Echter, de coronacrisis is wellicht die zeer uitzonderlijke situatie die een dergelijk beroep rechtvaardigt.

Dient u de exploitatievergunning aan te passen?

Huurders die bijvoorbeeld een horecaonderneming exploiteren dienen over een exploitatievergunning te beschikken om deze horeca-activiteiten uit te mogen oefenen. Wanneer er iets verandert in uw bedrijf dient een exploitatievergunning in principe te worden gewijzigd of dient er een nieuwe exploitatievergunning worden aangevraagd. Houdt u hier dus rekening mee indien u de bedrijfsruimte op een andere manier gaat gebruiken.

Dient u te voldoen aan uw exploitatieverplichting?

In de huurovereenkomst is vaak opgenomen dat de huurder een exploitatieverplichting heeft. Hij moet zijn betreffende onderneming dus uitoefenen in het bedrijfspand. Maar er is vaak ook in opgenomen dat de huurder aan wettelijke verplichtingen moet voldoen. Bij een door de overheid opgelegde restrictie zoals het sluiten van alle horecaondernemingen, kan de huurder zich wellicht beroepen op ‘overmacht’ of kan hij een beroep doen op het nakomen van de wettelijke verplichtingen.

Is er geen overheidsmaatregel afgekondigd en besluit de huurder op eigen gelegenheid zijn bedrijfsruimte te sluiten? Ook dan is het goed voorstelbaar dat er tóch sprake is van overmacht. Er kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het niet exploiteren wegens veiligheidsrisico’s.

Kan de bankgarantie / waarborg hierbij worden ingezet?

Soms is tussen de verhuurder en huurder overeengekomen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst een bankgarantie heeft afgegeven of een waarborgsom heeft gestort ter garantie van de betaling van de huurprijs over een aantal maanden. Hier kan als er een betalingsachterstand optreedt in veel gevallen een beroep op worden gedaan.

Tot slot

Door de coronacrisis en de maatregelen vanuit de overheid bevinden we ons in een zeer uitzonderlijke situatie. Het is goed voorstelbaar dat de omstandigheden aan zowel de kant van de huurder als aan de kant van de verhuurder als een ‘overmacht’-situatie worden bestempeld. Of dit daadwerkelijk zo is, zal de toekomst uitwijzen.

Wij adviseren u met elkaar in gesprek te gaan en duidelijke afspraken met elkaar maken over de huur/verhuur. Leg deze vast! Onze juridisch adviseurs helpen u hier graag bij. U kunt hen bereiken via juristen@acconavm.nl.

Meer weten?

Binnen acconavm is een speciaal team samengesteld dat de ontwikkelingen rondom coronaproblematiek op de voet volgt. Zodat we u kunnen voorzien van advies op elk gebied.
Bent u al klant? Neem dan contact op met uw contactpersoon. Hij/zij is het beste op de hoogte van uw situatie en schakelt zo nodig met een collega-specialist. Geen klant van ons maar wel vragen? Ook dan bent u van harte welkom voor hulp of het delen van uw zorgen! Onze collega’s zijn voor u bereikbaar. Neem contact op met een acconavm kantoor bij u in de buurt. acconavm brengt u en uw onderneming verder, ook in moeilijke tijden.

Eva Smidts (Senior Juridisch Adviseur)
Eva Smidts is binnen accon■avm als Senior Juridisch Adviseur vanuit kantoor Groningen werkzaam voor klanten door het hele land. Eva is inmiddels al ruim 10 jaar werkzaam bij accon■avm en heeft zich gespecialiseerd in ondernemingsrecht. Naast juridische begeleiding van onder andere samenwerkingsverbanden, aan- en verkoop van ondernemingen en beoordeling van allerlei contracten, houdt Eva zich op dit moment bezig met zonneparken. Een interessant onderwerp, zeker in de tijd van verdere verduurzaming van de maatschappij. Eva houdt er van om zaken helder en praktisch neer te zetten en is niet bang om de discussie aan te gaan.



Advies nodig rondom dit onderwerp?
Vul het formulier in en wij nemen contact met u op
  • Vul onderstaand formulier in en wij nemen contact met u op.
  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
<< terug naar overzicht